A quelles conditions est-il possible de sous-louer un appartement?

Pascal Nicollier, article publié dans CDL Infos No 3 • août 2012 (p. 29)

La sous-location est expressément prévue par le Code des obligations à son article 262 concernant le contrat de bail à loyer. Sur le principe, “Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.”. Il s’agit d’une règle dispositive; les parties peuvent aussi prévoir une autorisation générale de sous-louer sans restriction. Sans cela, le locataire doit recueillir le consentement de son bailleur pour avoir le droit de sous-louer son appartement.

Le bailleur ne peut refuser la sous-location proposée par son locataire qu’aux conditions posées par la loi et qui sont au nombre de trois:

  1. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
  2. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
  3. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Il est important que le locataire s’enquière du consentement du bailleur car s’il ne l’a pas fait et qu’il se trouve que le bailleur avait justement pu s’opposer à la sous-location sur la base de l’un de ces trois motifs, le bail pourrait être résilié pour violation du devoir de diligence. Hormis ces trois motifs, le fait d’avoir sous-loué l’objet sans le consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si la sous-location entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi.

Enfin, la loi prescrit que “Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger”. Il faut ajouter que le locataire peut se retrouver dans une situation difficile si le sous-locataire ne s’acquitte plus de ses loyers ou ne respecte pas les règles du bail tout en demeurant dans l’appartement. Le locataire reste en effet redevable des loyers envers le bailleur indépendamment de ce que lui verse le sous-locataire.