Redimensionnement des zones à bâtir: le grand chambardement va bientôt commencer

Le 3 mars 2013, le Peuple suisse acceptait la révision de la Loi fédérale de l’aménagement du territoire (LAT) par 62,9% de “oui”. Les Vaudois, plus timides, acceptaient cette révision à 56,45%. Mis à part le Valais, tous les cantons suisses se prononçaient favorablement sur cette modification censée prévenir le “mitage du territoire” et favoriser la densification des centres.

Aménagement du territoire: le grand chambardement

Entre autre, cette loi prévoit une mesure qui fait actuellement couler beaucoup d’encre: la réduction des zones à bâtir surdimensionnées. Pour y parvenir, le Canton de Vaud révise son plan directeur cantonal en effectuant une estimation de l’augmentation de la population valable pour ces prochaines années, ce qui lui permet de définir quels sont les besoins futurs de constructions.

Gagnants / perdants

En gros, les agglomérations bénéficieront de taux de croissance préférentiels, alors que les campagnes dont les communes comportent une zone à bâtir surdimensionnées par rapport à l’accroissement prévisible de la population, devront la réduire. De nombreuses communes périphériques devront ainsi déclasser des zones à bâtir en zones agricoles inconstructibles. Certains terrains vont donc perdre de la valeur. Pour indemniser les propriétaires malheureux, soit ceux qui ont acheté leur terrain constructible “au prix fort”, un fonds de compensation sera créé. Il sera alimenté par une taxe prélevée sur la plus-value d’autres terrains qui eux, pourront passer en zone constructible; des parcelles situées en principe dans des centres, ou proches de centres urbains.

Nouveau plan directeur

Le 7 octobre 2016, le Canton de Vaud a rendu public son projet d’adaptation du Plan directeur cantonal qui orchestrera le grand chambardement de l’aménagement du territoire cantonal. Une bonne nouvelle pour beaucoup de communes: l’Etat a assoupli ses critères, à l’origine “plus royalistes que le roi”, en utilisant désormais la marge de manœuvre offerte par les exigences de la Confédération. Ce plan doit encore être avalisé par le Grand Conseil et la Confédération, mais son accueil semble déjà être positif, ce qui augure une approbation sans accroc.

Révision de la Loi sur l’aménagement du territoire et des constructions

La Loi fédérale sur l’aménagement du territoire est concrétisé par la Loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et des constructions (LATC), qui est révisée dans la foulée. Sujet moins médiatique, mais qui concernera aussi les communes. En effet, la partie traitant de la planification territoriale sera considérablement remaniée. Simplification bienvenue, le “plan d’affectation communal” remplacera le patchwork des plans communaux actuels.

Ces nouveaux instruments de planification territoriale auront un impact considérable sur le développement du Canton de Vaud. Ils entreront en principe en vigueur en 2017. Il faudra alors une ou deux décennies au moins pour en faire un premier bilan.

Pour en savoir plus

Le droit d’initiative du conseiller communal: un pouvoir à utiliser avec précaution

Pascal Nicollier, article publié dans CDL Infos No 1 • février 2016 (p. 16)

Que c’est beau d’être élu au Conseil communal! On prend part avec enthousiasme, sinon excitation, aux destinées de sa commune. Finies les lectures passives des faits qui nous entourent: on entre en scène, on participe désormais activement au développement et à la gestion de son territoire communal. Très excitant. Mais comment faire concrètement? Que peut faire le Conseiller communal? Comment doit-il s’y prendre? Et quels seront les effets de ses interventions? Pas si simple de s’y retrouver, entre processus parfois complexes et risques de désillusions.

Le Conseiller communal doit connaître ses droits d’initiative. On en distingue cinq, fixés par la Loi sur les Communes: le postulat, la motion, le projet de règlement ou de décision, l’interpellation et la simple “question” ou “vœu”. Tous ne suivent pas la même procédure. La simple question ou le vœu consiste au fait de s’adresser à la municipalité en plenum pour lui demander quelque chose ou pour s’exprimer. L’exécutif répond immédiatement ou lors de la séance suivante. Il s’agit de la forme la plus simple d’expression du Conseiller communal, la plus souvent utilisée au dernier point de l’ordre du jour, sous “divers et propositions individuelles”.

L’ “interpellation” est sensiblement plus réglementée. Cet outil permet au Conseiller communal de requérir des explications sur un fait de l’administration de la Municipalité. Il faut alors procéder par le dépôt d’un texte appuyé par cinq membres du Conseil au moins. La discussion qui s’ensuit peut faire l’objet d’une résolution qui revêt le plus souvent un caractère symbolique.

Les trois autres types de propositions (postulat, motion et règlement/décision) sont plus complexes et peuvent avoir un effet contraignant. On entre dans la zone où le Conseiller communal peut concrètement exercer une forme de pouvoir. Le “postulat” lui permet d’exiger de l’exécutif qu’il se prononce sur une proposition en émettant un rapport. Cette démarche peut constituer une première étape au développement d’un projet plus étendu.

Plus contraignante, la “motion” permet de charger l’exécutif de présenter une étude ou un projet de décision. La motion, rédigée en termes généraux, a donc la faculté d’amener à la réalisation concrète d’un projet. Enfin, le Conseiller communal peut lui-même déposer un projet de règlement ou de décision. Cet ultime droit d’initiative est le plus contraignant dans la mesure où le texte s’impose à l’exécutif dans les termes mêmes de son rédacteur. Ce dernier doit cependant veiller à ce qu’il demeure inscrit dans le champ de compétences du délibérant, ce qui n’est pas toujours évident. Le projet de règlement ou de décision est très peu utilisé en pratique, mais il s’agit pourtant là d’un instrument particulièrement redoutable face à une Municipalité éventuellement récalcitrante.

Gare à la manière de faire! Le postulat, la motion et le projet de règlement/décision suivent une procédure sinueuse et les Conseillers communaux n’en ont pas toujours conscience. Il faut tout d’abord déposer un texte “recevable”, soit qui corresponde au but fixé, compréhensible, licite, de la compétence du Conseil et respectant le droit supérieur. Premier crible: un texte irrecevable est donc renvoyé à l’expéditeur. Après avoir entendu le Conseiller communal sur sa proposition, le Conseil délibère puis statue immédiatement. Sa décision de “prise en considération” doit alors consister soit au renvoi de la proposition à l’examen d’une commission, soit à son adoption directe.

Nombreux sont les Conseillers communaux à se faire piéger par l’ordre dans lequel le Président du Conseil organise la discussion: s’il demande au conseil de voter sur le renvoi en commission, on se satisfait généralement de ce vote unique alors que la proposition aurait peut-être pu être prise immédiatement en considération. Au contraire, si le Président fait voter la prise en considération immédiate (sans renvoi en commission), le risque existe que le Conseil la rejette, alors qu’il l’aurait peut-être admise si elle était passée en commission. Ainsi, si l’on tient compte que le Conseil acceptera toujours plus difficilement de prendre immédiatement une proposition en considération que de passer par une commission, la prudence voudrait que le Conseil se prononce en premier lieu sur la prise en considération immédiate et, si le vote est négatif, alors sur le renvoi en commission; la proposition n’étant alors rejetée que s’il n’y a pas de majorité aux deux votes successifs.

Une fois prise en considération, la proposition (postulat, motion ou projet de règlement/décision) est traitée par l’exécutif qui devra alors soumettre un “préavis” exécutant le vote du Conseil communal. La Municipalité doit “impérativement” déposer un préavis dans l’année suivant la proposition. Mais ce délai est prolongeable et il peut arriver que des textes demeurent en rade des années durant, faute de volonté de la part de l’exécutif. Une fois le préavis déposé au Conseil communal, il est étudié par une commission puis voté en plenum – avec ou sans “amendements”. Cet ultime stade clôt la procédure et doit donc déboucher sur la réalisation concrète de la proposition… A condition bien sûr que la Municipalité la mette en œuvre…

Le droit de réponse

Pascal Nicollier, article publié dans CDL Infos No 2 • mai 2013 (p. 29)

Dans la vie professionnelle ou associative, on recherche parfois la possibilité de médiatiser telle activité ou tel événement. Dans ce cadre, c’est avec plaisir que l’on voit arriver un journaliste qui couvrira une manifestation et la fera connaître au grand public. Mais le journaliste a parfois l’œil critique. Sa mission ne se limite pas uniquement à un rapport objectif de la situation mais bien plutôt à expliquer le sujet, voire à le décortiquer en y mettant un point de vue, un angle parfois original… qui peut plaire, amuser ou déplaire. La critique journalistique est bien protégée en Suisse car il s’agit de l’un des attributs majeurs de la démocratie. Mais cette protection souffre malgré tout certaines limites. Au pire, les limites seront fixées par le droit pénal avec l’interdiction de diffamer ou de calomnier. Plus fines, les limites posées par le droit civil permettent à la victime d’empêcher une publication s’il en est encore temps, d’en faire cesser l’atteinte à sa personnalité dans la mesure du possible ou d’exiger une réparation qui peut prendre la forme d’une publication rectificative ou du versement d’une somme d’argent par exemple.

Le droit civil suisse ajoute un autre moyen: le “droit de réponse”. Ce droit se distingue du rectificatif par le fait qu’il s’agit d’un texte dont la victime est l’auteur et ce dernier en maîtrise ainsi la publication. En cas d’attaque dans un média à caractère périodique, la victime peut ainsi exiger de lui qu’il accepte la publication d’une réponse. Celle-ci doit demeurer concise et se limiter à l’objet de l’atteinte, sinon elle peut être refusée. Il faut l’envoyer au média dans les vingt jours à compter de la connaissance de l’atteinte, qui correspondra généralement à la parution, mais au plus tard trois mois après la diffusion. Le média fera savoir à la victime au plus vite quand il publiera la réponse, sinon pour quels motifs il ne l’accepte pas. Si le refus n’est pas justifié, la victime pourra saisir un juge.

Les droits de réponse sont en général clairement identifiables car ils se distinguent du reste du contenu du média. Au caractère austère, le texte se détache du graphisme habituel de la publication. Il doit en principe se trouver à l’endroit même où a paru l’atteinte ou dans la même rubrique. Le média a cependant le droit d’indiquer à côté de la réponse s’il maintient sa version des faits; il peut aussi donner ses sources mais il ne pourra s’exprimer que dans ces limites. Le droit de réponse s’applique aussi bien à la presse qu’à la radio, la télévision ou à internet, pour autant que l’on puisse parler de “média à caractère périodique”.

A quelles conditions est-il possible de sous-louer un appartement?

Pascal Nicollier, article publié dans CDL Infos No 3 • août 2012 (p. 29)

La sous-location est expressément prévue par le Code des obligations à son article 262 concernant le contrat de bail à loyer. Sur le principe, “Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.”. Il s’agit d’une règle dispositive; les parties peuvent aussi prévoir une autorisation générale de sous-louer sans restriction. Sans cela, le locataire doit recueillir le consentement de son bailleur pour avoir le droit de sous-louer son appartement.

Le bailleur ne peut refuser la sous-location proposée par son locataire qu’aux conditions posées par la loi et qui sont au nombre de trois:

  1. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
  2. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
  3. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Il est important que le locataire s’enquière du consentement du bailleur car s’il ne l’a pas fait et qu’il se trouve que le bailleur avait justement pu s’opposer à la sous-location sur la base de l’un de ces trois motifs, le bail pourrait être résilié pour violation du devoir de diligence. Hormis ces trois motifs, le fait d’avoir sous-loué l’objet sans le consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si la sous-location entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi.

Enfin, la loi prescrit que “Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger”. Il faut ajouter que le locataire peut se retrouver dans une situation difficile si le sous-locataire ne s’acquitte plus de ses loyers ou ne respecte pas les règles du bail tout en demeurant dans l’appartement. Le locataire reste en effet redevable des loyers envers le bailleur indépendamment de ce que lui verse le sous-locataire.