Category Archives: Droit de la construction et de l’immobilier

Redimensionnement des zones à bâtir: le grand chambardement va bientôt commencer

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Le 3 mars 2013, le Peuple suisse acceptait la révision de la Loi fédérale de l’aménagement du territoire (LAT) par 62,9% de “oui”. Les Vaudois, plus timides, acceptaient cette révision à 56,45%. Mis à part le Valais, tous les cantons suisses se prononçaient favorablement sur cette modification censée prévenir le “mitage du territoire” et favoriser la densification des centres.

Aménagement du territoire: le grand chambardement

Entre autre, cette loi prévoit une mesure qui fait actuellement couler beaucoup d’encre: la réduction des zones à bâtir surdimensionnées. Pour y parvenir, le Canton de Vaud révise son plan directeur cantonal en effectuant une estimation de l’augmentation de la population valable pour ces prochaines années, ce qui lui permet de définir quels sont les besoins futurs de constructions.

Gagnants / perdants

En gros, les agglomérations bénéficieront de taux de croissance préférentiels, alors que les campagnes dont les communes comportent une zone à bâtir surdimensionnées par rapport à l’accroissement prévisible de la population, devront la réduire. De nombreuses communes périphériques devront ainsi déclasser des zones à bâtir en zones agricoles inconstructibles. Certains terrains vont donc perdre de la valeur. Pour indemniser les propriétaires malheureux, soit ceux qui ont acheté leur terrain constructible “au prix fort”, un fonds de compensation sera créé. Il sera alimenté par une taxe prélevée sur la plus-value d’autres terrains qui eux, pourront passer en zone constructible; des parcelles situées en principe dans des centres, ou proches de centres urbains.

Nouveau plan directeur

Le 7 octobre 2016, le Canton de Vaud a rendu public son projet d’adaptation du Plan directeur cantonal qui orchestrera le grand chambardement de l’aménagement du territoire cantonal. Une bonne nouvelle pour beaucoup de communes: l’Etat a assoupli ses critères, à l’origine “plus royalistes que le roi”, en utilisant désormais la marge de manœuvre offerte par les exigences de la Confédération. Ce plan doit encore être avalisé par le Grand Conseil et la Confédération, mais son accueil semble déjà être positif, ce qui augure une approbation sans accroc.

Révision de la Loi sur l’aménagement du territoire et des constructions

La Loi fédérale sur l’aménagement du territoire est concrétisé par la Loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et des constructions (LATC), qui est révisée dans la foulée. Sujet moins médiatique, mais qui concernera aussi les communes. En effet, la partie traitant de la planification territoriale sera considérablement remaniée. Simplification bienvenue, le “plan d’affectation communal” remplacera le patchwork des plans communaux actuels.

Ces nouveaux instruments de planification territoriale auront un impact considérable sur le développement du Canton de Vaud. Ils entreront en principe en vigueur en 2017. Il faudra alors une ou deux décennies au moins pour en faire un premier bilan.

Pour en savoir plus

A quelles conditions est-il possible de sous-louer un appartement?

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Pascal Nicollier, article publié dans CDL Infos No 3 • août 2012 (p. 29)

La sous-location est expressément prévue par le Code des obligations à son article 262 concernant le contrat de bail à loyer. Sur le principe, “Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.”. Il s’agit d’une règle dispositive; les parties peuvent aussi prévoir une autorisation générale de sous-louer sans restriction. Sans cela, le locataire doit recueillir le consentement de son bailleur pour avoir le droit de sous-louer son appartement.

Le bailleur ne peut refuser la sous-location proposée par son locataire qu’aux conditions posées par la loi et qui sont au nombre de trois:

  1. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
  2. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
  3. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Il est important que le locataire s’enquière du consentement du bailleur car s’il ne l’a pas fait et qu’il se trouve que le bailleur avait justement pu s’opposer à la sous-location sur la base de l’un de ces trois motifs, le bail pourrait être résilié pour violation du devoir de diligence. Hormis ces trois motifs, le fait d’avoir sous-loué l’objet sans le consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si la sous-location entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi.

Enfin, la loi prescrit que “Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger”. Il faut ajouter que le locataire peut se retrouver dans une situation difficile si le sous-locataire ne s’acquitte plus de ses loyers ou ne respecte pas les règles du bail tout en demeurant dans l’appartement. Le locataire reste en effet redevable des loyers envers le bailleur indépendamment de ce que lui verse le sous-locataire.

Ma commune ne déneige pas les chemins!

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Pascal Nicollier, article publié dans L’Illustré 50/11 (p. 98)

Ma commune ne déneige pas tous les chemins, ce qui me pose problème pour mes déplacements. Quels sont mes droits?

L’entretien des routes incombe au canton pour les routes cantonales hors traversée des localités et aux communes territoriales dans les autres cas. Le service hivernal ne se limite pas qu’au déneigement mais comprend également le salage et le sablage en cas de risque de gel. La municipalité doit faire procéder à l’entretien de ses routes communales selon les normes professionnelles. Ce devoir concerne en tout cas les routes qui desservent les zones à bâtir équipées et le service doit être assuré gratuitement. Cela étant, les communes peuvent aussi décider de ne pas ouvrir à la circulation durant l’hiver des tronçons déterminés pour autant qu’il s’agisse de routes situées hors des localités. Cette décision doit être en principe approuvée par le canton. Par exemple, l’on ne saurait exiger d’une collectivité le déneigement de l’ensemble de son réseau routier lorsque cette tâche est disproportionnée par rapport à ses moyens. De plus, la jurisprudence admet qu’une commune peut limiter les travaux de déneigement aux zones qui présentent une certaine densité d’urbanisation. Cet entretien peut aussi être restreint si les riverains ont la possibilité d’accéder à leurs habitations d’une autre manière sans faire un détour exagéré. En pareille situation, la décision communale doit être communiquée de manière claire aux usagers; l’autorité ne doit pas pouvoir renoncer à procéder aux travaux de déneigement sans une signalisation adéquate ou une information officielle. Ainsi, les efforts d’entretien que vous pouvez exiger d’une commune doivent être proportionnés au but et à la fonction, voire à l’utilité de la route en cause. A cet égard, un refus de la commune doit être motivé par des raisons pertinentes.

Le chien du voisin fait dans mon jardin!

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Pascal Nicollier, article publié dans L’Illustré 28/11 (p. 82)

Le chien de mes voisins vient faire ses besoins dans mon jardin et son maître refuse de réagir. Que puis-je faire contre ces nuisances?

Cette problématique touche à deux règles: le droit du voisinage qui figure dans le Code civil et la responsabilité du détenteur d’animaux qui figure dans le Code des obligations. Vous avez ainsi plusieurs moyens d’action et/ou de réparation. Le principe général est que chaque propriétaire doit s’abstenir de tout excès occasionnant une gêne intolérable pour ses voisins. Pour évaluer cette gêne, on se met à la place d’une “personne raisonnable et moyennement sensible”. Il ne faut donc pas uniquement se baser sur son propre ressenti mais sur une appréciation objective des faits. Cette appréciation dépend aussi du lieu (campagne/ville) et des habitudes locales. Si l’intrusion du chien dépasse les bornes objectives du tolérable et que le voisin ne fait rien malgré vos remarques, le juge civil peut être saisi afin d’ordonner des mesures qui consistent par exemple à l’obligation de poser une clôture. Cette obligation relève par ailleurs aussi de certains droits cantonaux, indépendamment du fait qu’il y ait des problèmes de nuisances d’animaux. En cas de dommages, le juge peut astreindre le propriétaire du chien à vous indemniser. Il peut s’agir de la remise en état de vos plates-bandes ou simplement d’une compensation pour les dégâts occasionnés. Ainsi, pour agir de façon rationnelle, il faut tout d’abord s’enquérir de l’obligation de droit cantonal de clore son fonds, puis exiger du juge qu’il la mette en œuvre, sinon qu’il prononce cette obligation en réaction aux nuisances du chien du voisin; dans le même temps, vous pouvez demander une indemnisation pour les dommages subis.